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媒体称楼市发生变化信号已现 问题已不是泡沫

来源: 浙江在线  2015-07-07 15:47

作为中国经济增长的重要引擎,楼市正从持续一年的下滑中复苏。

中国楼市巨变信号已现

作为中国经济增长的重要引擎,楼市正从持续一年的下滑中复苏。

中国经济学家、全国政协委员厉以宁表示,中国经济中房地产业的作用是不可低估的。没有房地产带动,经济增长的拉力是不够的。如果说经济发展中有一个大的机车在前面跑,那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫,实际上今天仍然要振兴房地产。

财政部财政科学研究所原所长贾康则表示,目前中国城镇化实际水平还不到40%,要一路发展到70%,在这个高速发展阶段里,房地产业必然是一个支柱产业。

对于房地产业“泡沫”一说,他直言,“过去这一年多的调整,早已把房地产业泡沫挤得差不多了。”现在主要的问题不是泡沫,而是在经济下行过程中,房地产业的分化,应该得到必要的制度建设和政策引领。

政府的政策层面,则已经于无声处听惊雷,正在酝酿着方向性的改变。这从去年到今年的政府工作报告中可以清晰显现。

2014年的提法是:“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”

2015年的措辞为:“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”短短一年之隔,已经天上地下换了人间,楼市基调发生了根本性变化。

2015年上半年,在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下,央行连续降准降息,放松信贷门槛,调整个人住房转让营业税免征期,构建宽松的市场环境,同时积极推进长效机制完善。

地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策,刺激需求促进库存去化,改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下,楼市逐步回暖趋势基本确立。

中央定调稳定住房消费,完善市场环境盘活存量。今年两会李克强总理在政府工作报告中表示,“加快培育消费增长点,稳定住房消费。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

4月30日,中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作,提出“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”

稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。上半年多轮降准降息,降低二套房首付,中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。

前 6个月,房贷政策变化成为政策宽松化的主要方式。作为今年最主要的政策分水岭,3月30日,多部委相继发布通知调整楼市政策,二套房首付比例降至四成,公 积金购买首套房首付比例降至两成,更关键的是个人住房转让营业税免征期由5年降至2年。自此之后,各地楼市便开始了明显的复苏。

据初步统计,2015年上半年,50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,绝对量创2010年以来同期最高水平。

具体来看,今年一季度,代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米,同比增长2.6%。

二季度以来,市场成交持续回升,5月代表城市住宅成交达到3191万平方米,6月成交进一步走高,成交超过3400万平方米,接近去年12月的历史单月最高水平。

据澳新银行估计,房价每上涨1个百分点,GDP增速就会提升0.2个百分点。

有分析师表示,部分投资者正从中国股市获利离场,并将所得资金投资于房地产。中国股市在6月12日达到七年高点后,在过去两周里下跌了20%以上。

除此以外,今年上半年各地公积金政策纷纷调整放宽也为市场释放明显的信号。通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等,进一步支持自住和改善型需求。

中国央行第一季度对家庭展开的调查显示,14.7%的家庭表示计划在未来3个月买房,而上一个季度的数字为13.8%。

政策上已经以稳为主基调,而房价也不再有上涨压力,更多的开发商将以降价走量为主打,而市场也将呈现去化的主旋律,购房者面对这种市场背景,更加趋于理性。

但是在一线城市,购房者买涨不买跌的传统或有所改变,依然有强劲的市场需求。火爆的股市也将促使更多股民获利返现,转战楼市,加入买房大军。

预计2015下半年,那些地段、品质优越的高端改善楼盘或将有更好的表现。

6月1日,评级机构穆迪(Moody's)将其对中国房地产业的展望从负面上调至稳定。

楼市成交回暖一方面推升了房价,另一方面也使部分地区沉重如山的库存压力稍缓。

但一些业内人士认为,一二线城市库存压力减轻和投资客的再度入场,可能在当地酝酿房价暴涨的风险;但与此同时,一些三四线城市则似乎出现了政策“免疫”,楼市难以走出低谷。

全联房地产商会创会会长聂梅生指出,房价每年的增幅保持在6-7%左右比较合理,一旦超过10%,就需要警惕过快上涨的风险。这意味着一个城市的月度环比房价涨幅应控制在0.5%左右。但目前一线城市的房价涨幅已经开始远离这个范围。

如5月份,“北上广深”四个一线城市新房和二手房价格环比平均分别上涨3.0%和3.8%,最高涨幅分别为6.7%和6.3%。与之形成鲜明对比的唐山、南充等多数三四线城市库存压力巨大,房价依然处于下行通道。

根据中指院统计,上半年一线城市房价累计上涨5.17%,二线城市房价下跌0.75%,三线城市则下跌1.25%。

而大量标杆房企为了规避风险而重回一二线城市的经营策略,也可能加剧了这种“冷热不均”。

如过去一直深耕三四线城市的广东房企碧桂园,近期提出要加大对一二线城市的投资;6月以来,万科、旭辉、华润等标杆房企的身影更是频频出现在一二线土地市场上。

房企豪掷千金抢地的旺销状况再现,上海、北京、南京等城市再现沉寂许久的“地王”。

一二线城市市场资源集中、土地热销、市场活跃度高,对楼市政策的反映也十分灵敏,而三四线的房地产市场尽管地方托市政策频频,却在不断丧失“吸引力”。

中原地产首席分析师张大伟指出,2015年来,全国主要城市楼市的特点是:成交复苏,一二线明显上涨,分化严重。

张大伟认为,购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。而在这么多年房地产发展的过程中,影响房地产价格的主要是经济调控政策,其中影响力最大的是信贷政策,信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

3.30新政正是从信贷方面着力,释放了二套房需求。由于后续房地产刺激政策还会有多种可能性,包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性,购房者入市的积极性的确在提高。

但 这种刺激基本只会出现在一二线城市。就“红五月”房价表现来看,同策咨询研究部总监张宏伟表示,部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存 压力减轻、房价开始领涨,比如深圳、北京等一线城市,以及此前一直处于下跌的杭州、温州,房价也开始出现小幅上涨的态势。

总体来看,目前除了深圳,全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态,说明大多数城市仍然处于去库存阶段,仍然没有明显复苏和好转。

同策咨询研究部预计,到了下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,比如重庆、杭州、武汉、福州等,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理。

但 其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市,舟山、保定、 东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,这些城市房价则难以有上涨压力,甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。

“市场越差,地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说,目前各地都在最近开始调整公积金额度,主要原因都是为了救市,从目前市场看,公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具,而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折,对于市场有直接的刺激影响。

但从库存、人口流入看,刺激政策对一二线影响相对较大,而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。

张大伟指出,基于这种越来越大的差异,官方在出台全面性的房地产政策时必须更加谨慎。

[责任编辑:曾真真]

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