限购门槛降低 二线房价如何走?

在“房住不炒”的口号下，任何与楼市调控有关的政策，都能挑动市场的神经。国家发改委4月8日发文要求，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。户籍的轻松可得意味着限购政策不再是一条难以逾越的“鸿沟”，更多人成为手握“房票”的潜在购房者。

中国有70余座城市城区常住人口超过100万，包含了一二线和主要的三四线城市，这部分城市也是楼市限购的主要区域。业内人士认为，放宽落户条件能够促进人口自由流动，更好地支持地方经济发展，但近两年的楼市调控成果来之不易，应当注意变相放松限购后楼市出现躁动，防止房价再度暴涨。

01大城市落户再宽松利好楼市

国家统计局数据显示，2018年年末，中国大陆常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%；全国人户分离的人口2.86亿人，其中流动人口2.41亿人。常住人口与户籍人口的城镇化率相差巨大，是中国城市化进程中的一个显著标志。

由于城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制，因此，国家发改委4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称《任务》）将户籍改革重点聚焦在几类大城市。

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《任务》要求，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

值得注意的是，《任务》对大城市落户条件的要求标准明显低于2018年。国家发改委2018年印发的《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中提出，大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过5年，其中Ⅱ型大城市不得实行积分落户，有条件城市要进一步降低社保年限要求；Ⅰ型大城市中实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重，鼓励取消年度落户数量限制。超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件，探索搭建区域间转积分和转户籍通道。

根据国务院2014年出台的城市规模划分标准，城区常住人口1000万以上、500万以上1000万以下的城市分别为超大、特大城市。若参照住建部《2017城乡建设统计年鉴》中各城市城区人口（注：非城区常住人口）数据，中国的特大城市有4个，为上海（楼盘）（2418.33万人）、北京（楼盘）（1876.6万人）、深圳（楼盘）（1252.83万人）和重庆（楼盘）（1121.62万人）；超大城市有5个，即天津（楼盘）、成都、广州（楼盘）、南京（楼盘）和武汉（楼盘）。依据住建部的上述数据，城区人口在300万-500万的Ⅰ型大城市有10个，分别是西安（楼盘）、沈阳、哈尔滨（楼盘）、昆明（楼盘）、郑州（楼盘）、杭州（楼盘）、济南（楼盘）、青岛（楼盘）、大连（楼盘）、长春（楼盘）；城区人口100万-300万的Ⅱ型大城市有59个，包括了部分二线城市和主要的三四线城市。而据华创证券统计，中国有超过75个城市满足城区常住人口超100万人，其中，超大特大城市8个、I型大城市12个、II型大城市55个，覆盖了主流的一二线和强三四线城市。75个城市合计城区人口达2.2亿人，占比全国55%，住宅销售面积占全国的50%以上。此次落户制度放宽，一定程度上淡化了住房限购的约束，提振了一二线城市和强三四线城市住宅需求。中原地产首席分析师张大伟分析认为，放开落户政策，有利于已经在城市生活的群体获得城市的公共资源，对于房地产市场而言，也有了稳定的市场需求。

02购房资格放宽二线城市受影响大

为遏制房价疯涨，自2016年起，全国多个城市都发布了基于户籍的限购政策，例如本地户籍家庭限购两套、外地户籍限购一套或达到一定年限的社保才能购置一套。由于限购政策直接打击了炒房者的投资行为，成为稳定房地产市场的“利器”。但是，户籍政策的松动，让购房门槛大幅降低，外地人重新拥有了购房资格。

《任务》对不同类型城市户籍政策的要求不同，对各自城市房地产市场的影响也不尽相同。《任务》要求，超大、特大城市要“完善积分落户政策，大幅增加落户规模”。以北京积分落户政策为例，其首批积分落户人员在2018年产生，共有6019人拿到了北京户籍。对于此次《任务》是否会对其积分落户政策有影响，北京人社局相关负责人近日称，北京现行积分落户政策试行期至2019年12月31日，今年不会有“政策层面”的调整。

同策研究院解读认为，一线城市的落户门槛并没有受到此次政策的太大影响。亦有分析指出，从长期看，京沪的落户政策有放松的可能，但短期或难有明显调整，自然不会对当地市场产生多少扰动。

相较而言，按照《任务》要求，Ⅰ型大城市与Ⅱ型大城市的落户政策宽松程度更大。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示，二三线城市因落户政策所形成的购房需求会明显增加，尤其是结合近期的“小阳春”，预计后续市场情绪会不断转好，形成更多的购房需求。“人才落户标准放宽对二线城市影响很大，很多人愿意去二线城市买房。”他说。

同策研究院指出，二线城市落户政策的放宽将极大刺激城市人口的流入，特别是年轻人群的进入，会给二线城市的房地产市场带来许多利好，这是实现城市可持续发展的重要保障。而人口流入效应也会切实影响到各大房企接下来的市场布局。

在城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市中，包括了很多三四线城市。上述研究院认为，在现阶段放宽落户条件，对大部分三四线城市去库存有非常重要的意义。

除了户籍，遍地开花的人才引进政策也让拥有一定学历和职业技能的年轻人，可以较为容易地拿到“房票”。4月3日，杭州市提出，全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。此前杭州的落户政策要求，45周岁以下本科人才及35周岁以下专科人才，在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上的社会保险（不含补缴）。一位接近政策制定的杭州政府人士对中新经纬表示，杭州放宽人才引进政策是大势所趋，这一政策有望在4月底、5月初正式实施。

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，今年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个，力度与数量都刷新了历史记录。特别是在二三线城市，人才落户、购房补贴等政策可以用“井喷”来形容。

张大伟对中新经纬表示，人才政策变相降低了限购门槛，将人才推向本就供需结构紧张的房地产市场，带来了上涨预期。过去两年全国多个城市房价出现反弹，特别是部分二线城市房价加速上涨，最主要的一个原因是人才新政变相放宽了限购政策。

华创证券认为，人才新政在推动购房需求释放上的作用不容忽视。该机构称，2017年南京、杭州、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到近5年的峰值，新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4~6倍。若假设新增户籍人口的购房需求在1年、3年、5年内实现（套均90平方米），年均购房需求分别影响2017年商品房成交的78%、26%、16%。

03人口流入地区应加大供应

进入2018年三季度，房地产调控效果开始全面显现，包括一二线城市在内的许多城市，都出现了明显降温，部分区域的房价也较之前有所回落。但随之而来的是，多地曝出调控松绑的传闻，并伴有落户放宽、人才引进政策的出台。

同策研究院认为，稳地价、稳房价、稳预期，是2019年房地产调控的主基调，在楼市下行周期中，为维持楼市稳定，各城市将按照调控需求进行政策微调，适度放宽限制政策以防范楼市过快下行。但整体上依然保持政策连续性，难以出现实质性放松。对于部分强二线城市来说，既要防止房价过快上涨，也要防止区域性住宅价格、地价下滑；普通二线城市市场在去年趋冷，部分城市库存压力再度显现，基于此，政策会有较大的调整动力。

张大伟认为，目前部分城市人才引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者，这对市场而言，容易引起非理性判断。地方的人才政策不应该与房地产限购挂钩，应向人才提供直接的居住房源。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，在政策执行的过程中，既要考虑到新落户市民正常的居住需求，也要平衡好人才引进、户籍改革与稳定房地产市场的关系。对于人口或人才流入地区，应该加大土地供给，加大保障房、共有产权房、公租房、经济适用房等政策住房供应，确保市场平稳。

新华社10日晚间发表短评称，近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》放宽或完善了大城市、超大特大城市落户条件。放宽落户条件，不等于放松房地产调控。只有坚持“房住不炒”定位，完善住房市场体系和住房保障体系，才能有效降低人口落户城市的住房门槛，努力实现住有所居，方能在充分接纳落户人口同时防止房价过快上涨。

[责任编辑：CX真]